Среда обитания

Турецкий рынок недвижимости сегодня: от делетанизма до аферы

Будучи компанией, в своей работе, сверяющейся с исламскими принципами ведения бизнеса, команда Real East чувствует коллективную ответственность за общее состояние рынка маклерских услуг в секторе недвижимости, ориентированном на мусульманского приобретателя. То есть такого клиента, который, совершая переселение в страну своих единоверцев, ожидает этичного, соответствующего принятому в исламской религии духу честности и ответственности, отношения к себе, своему времени и деньгам.

Отметим также, что Ислам поощряет здоровую конкуренцию, но это конкуренция качества и высокого клиентского сервиса. Такую конкуренцию должна поддерживать любая фирма, реализующая нишевый продукт, рассчитанный на мусульманскую аудиторию. Но нишевый продукт обладает своей спецификой и ограниченным применением, и потому все участники этого сектора должны заботиться о конечной ценности – добросовестном обслуживании клиента, поддержании устойчивости бизнес-среды и престиже самой отрасли, а не только о сиюминутной выгоде.

Однако мы вынуждены констатировать, что поведение маклеров часто досадует клиентов (и это ещё мягко сказано!) Время от времени к нам со своими историями обращаются реальные люди, наши соотечественники, понёсшие урон от риэлторских компаний и просящие нас, по возможности, выправить ситуацию. К сожалению, иногда нейтрализовать последствия «работы» непрофессионалов или откровенных мошенников, оперирующих на подвижном, перенасыщенном предложением рынке турецкой недвижимости, не представляется возможным.

С этой целью информационные аналитики и менеджеры по работе с клиентами Real East ведут мониторинг и учёт наиболее типичных случаев как взаимного недопонимания между клиентами и маклерскими конторами, так и фатальных ошибок самих клиентов, допущенных ими по неосмотрительности и пресловутому «действуем на авось».

За время практики и изучения таких проблемных кейсов наши специалисты составили перечень самых распространённых «болотистых мест», как мы это называем: топких вопросов, характеризующих местную картину недобросовестного риэлтинга, о которых большинство клиентов-иностранцев имеет весьма отдалённое представление. Будем рады, если будущий приобретатель недвижимости в Турции обезопасит свою сделку, учитывая эти рекомендации. Ибо, как говорится, «предупреждён – значит вооружён».

«Horns & Hoofs», или всё те же «Рога и Копыта»

Первая проблема, с которой рискует столкнуться новый человек и завтрашний поселенец в Турции при подборе недвижимости – слишком большое потоковое движение этой самой недвижимости. В Турции постоянно что-то строится, перестраивается, сдаётся в аренду и реализуется в девелопинге. Это, конечно, хорошо, поскольку говорит об объёме и жизнеспособности турецкого рынка, о растущем паритете спроса и предложения. Подобному спросу отвечает регулярно множащиеся маклерские конторы, где лишь немногие из них смотрят на перспективу – в день грядущий. Значительное число таких новообразований – фирмы-однодневки. Кое-кто из них имеет в профессиональном сообществе смутную репутацию (что, впрочем, хоть какой-то показатель того, что о фирме что-либо известно) в то время, как другие неизвестны решительно никому и никак.

Фирмы-однодневки плодятся в зонах наиболее интенсивного оборота недвижимости: Анталии и Стамбуле. Характерным для них может стать, например, сокрытие от своих клиентов того, что любой приобретаемый дом, участок или квартира должны иметь «тапу», или легальный сертификат подтверждения права собственности на объект недвижимости. Увы, некоторым клиентам свойственен легкомысленный подход ко всему турецкому: дескать, всё в Турции проще, чем у нас, поэтому важно быстрее получить заветные ключи от квартиры. А юридическое оформление купли-продажи оставляется на потом или отдаётся на откуп якобы «юристам» агентской фирмы.

Отсутствие же тапу в сервисном пакете услуг риэлтерского агентства – только в лучшем случае обернётся самостоятельными издержками клиента по дальнейшему его получению. В худшем и гораздо более распространённом это означает проблемы с принятием постройки на городской или муниципальный баланс, нелады с кадастровой регистрацией Ваших соток, а то и незаконность строительства как такового. Например, вспоминается история господина К., которая приобрела аж 5 (!) квартир у знакомого турка в доме, сдача которого намечена только лет через шесть-семь. А, учитывая типичные для такого «серого новостроя» проблемы с принятием дома на баланс мэрии, в реальную эксплуатацию постройка может быть введена и через добрый десяток лет.

Укажем на то, что при крайних случаях мошенничества клиенту могут выдать фальшивое тапу, то есть такое, которое никоим образом не зарегистрировано в Кадастровом управлении. Будучи преступной подделкой документов со стороны фирмы-мошенницы, такое действие вызывает негативные последствия для клиента. В случае чего ему предстоит обоснованно доказывать свою непричастность к противозаконной сделке и статус добросовестного приобретателя.

Но это всё касается отношения фирмы-однодневки с государством, которое рано или поздно должно спохватиться (как правило, уже тогда, когда ничего изменить в лучшую сторону не получится, или это станет изматывающим долгим процессом, а клиенту будет не в радость то, что он вообще связался с Турцией). Для клиента отсутствие тапу равнозначно отсутствию единственного подтверждения, что он является владельцем своего приобретения (того или иного объекта недвижимости). А значит, в любой момент такое приобретение может быть оспорено в порядке виндикации или эвикции. От виндикационных или эвикционных исков, иными словами от судебного оспаривания действительным собственником недвижимости права собственности, горе-приобретателя спасает только и исключительно тапу. Оно удостоверяет абсолютное владетельное право приобретателя на объект недвижимости и автоматически даёт ему судебный иммунитет от оспаривания права собственности.

Приведём пример одной такой истории. К нам обратился клиент, ставший жертвой сговора одновременно непорядочного риэлтора и застройщика - «кидалы». Господин Н. приехал в один из турецких городов, где присмотрел себе квартиру. Им верховодила понятная, в общем-то, логика: раз недвижимость приобретается в Турции, то кто может знать местный рынок надёжнее туземных же строителей и продавцов? Человек через турецкого риэлтора договорился о рассрочке с застройщиком, а затем исправно выплачивал всю стоимость квартиры серией банковских переводов. Когда вся сумма была погашена, несчастный приобретатель узнал, что эта же самая квартира перепродана третьему лицу.

Но не будем несправедливы к туркам: народу в массе своей приветливому, благородному и радушному к переселенцам. Некоторые конторы наживаются на своих земляках – россиянах, причём делают это в самой России. Допустим, похожий с вышеописанным случай произошёл с господином K., которому друзья из России помогли прибрести в рассрочку турецкие апартаменты. Стоит ли говорить, что, когда стоимость квартиры была уплачена полностью, человек не удостоился даже оформления своей новой собственности на своё имя. При этом заметим, не всегда имеет место даже преступный умысел посредников или «чёрных застройщиков». Часто люди становятся заложниками своих друзей-советчиков и их некомпетентного владения ситуацией, некорректных рекомендаций, неведения турецкого градостроительного права и цивилистики.

Теперь вопрос: имели ли в обоих кейсах клиенты перед глазами полную картину и юридическую выкладку по чистоте сделки или же они покупали «кота в мешке»? Разумеется, не имели. Те же «счастливчики», кто в итоге вселились в их апартаменты, скорее всего, успели озадачиться получением тапу, чтобы уж точно забетонировать себе тылы.

Так что необходимо самым пристальным образом относиться к последующему юридическому сопровождению сделки, получению необходимого владетельного титула и достижению предельной ясности по всем вопросам тапу при первой же встрече с маклером. Заметим, что нередко агентства недвижимости ведут себя с клиентом достаточно нахраписто, но это не должно смущать – требуйте однозначного ответа о наличии / отсутствии тапу или обращайтесь к услугам тех компаний, которые осуществляют due diligence (предварительную проверку юридической чистоты и законности сделки, наличие на балансе Кадастрового управления объекта недвижимости и т.п.).

Между прочим, тщательно проведённый due diligence выявляет ещё один немаловажный нюанс – наличие залогового или иного обременения на приобретаемый участок земли или апартаменты. К большому нашему неудовольствию, всё больше наших соотечественников, павших жертвами неблагонадёжных маклеров, вскоре после оформления договора купли-продажи и вселения в свой новый дом обнаруживают у себя на пороге банковских специалистов по проблемным ипотечным задолженностям или иных предъявляющих претензии кредиторов.

Так, в практике Real East совсем недавно возник кейс, когда господин С. приобрёл квартиру и даже пребывал в эйфории от этого обстоятельства. Вселился, счастливо обживался и только спустя полгода открыл для себя, что его недвижимость обременена крупным банковским кредитом. А что было бы, если это была бы закладная, и по ней истекли бы сроки исполнения обязательств перед банком? – Пришлось бы бороться с экспроприацией недвижимости, на которую чаще всего у кредитных учреждений имеются законные требовательные права.

Чего так гоните? – А у нас Fiat

Другой проблемой, с которой приходится сталкиваться почти любому иностранному приобретателю недвижимости в Турции – диспропорции в ценообразовании для граждан и не граждан Турции. Проще говоря, если Вами занимаются маклеры-турки или Вы предпочитаете вести переговоры с турецким застройщиком напрямую, то надо быть готовым к тому, что Вам как иностранцу выкатят одну цену, которая может на десятки тысяч долларов или евро превышать цену на аналогичный объект для турка.

Приведём в качестве иллюстрации два примера, находящиеся в нашей работе. Господину M. некий «доверенный турок» продал несколько квартир, на $20.000 превышающие их реальную стоимость (подчеркнём: реальную, а среднерыночную). Другой клиент едва не попался на удочку застройщиков, намеревавшихся сбыть ему как иностранцу квартиру также на $20.000 дороже, чем аналогичное предложение уходит гражданину Турции (в той же фирме!) Этот господин предпочёл обратиться к нашей компании в целях консалтинга, и нам вовремя, пусть и не без трудных переговоров с застройщиками, удалось войти в дело, аннулировав этот унизительный «ценовой чердак». Самоочевидно, что такую сэкономленную сумму клиент может проинвестировать в строительство ещё одной квартиры на нулевом цикле!

Сложно сказать, откуда берётся такое отношение в местном маклеринге. Быть может, это своеобразная мера протекционизма своим (в последние годы отмечаются процессы активной внутренней миграции турок из маленьких городов в основные курортные точки и Стамбул). Но скорее всего перед нами элементарная жажда наживы и попытка воспользоваться неведением клиента относительно реального ценника на конкретный объект, диапазона цен на недвижимость вообще.

Поэтому российскому приобретателю следует быть готовым к тому, что он может нарваться на так называемый «тюрк фияты» - ценник для своих и «ябанджи фияты» - ценник для простодушных иностранцев. Однако одними клиентами дело не ограничивается: турецкие застройщики или маклерские конторы (при субагентировании своих портфелей объектов недвижимости более мелким фирмам) предпочитают загибать цены, если понимают, что субагент работает с иностранным потребителем. Тут уже всё дело в настойчивости фирмы-субагента, насколько удастся ей добиться справедливости в ценообразовании.

Так что совет россиянам простой: беречь свои деньги и стараться очень осмотрительно вступать в отношения с турецкими коллегами напрямую. А если такой уверенности в собственных силах нет, то лучше воспользоваться услугами тех, кто профессионально следит за среднерыночным уровнем цен и способен вести торг по каждому отдельно взятому случаю.

Простое не значит примитивное, или об опасностях дилетантизма

И, наконец, самая, казалось бы, обыденная проблема, с которой может столкнуться российский приобретатель. Это низкий профессиональный уровень многих фирм и маклеров-одиночек, подвизавшихся на ниве большой турецкой стройки-продажи. Попросту это дилетантизм, ошибочно понимаемый самими новоиспечёнными «акулами рынка» как стартаперские издержки.

Нет, мы не можем ставить дилетантов в один ряд со злоумышленниками-аферистами или алчными обдиралами. Всё-таки в данном случае имеет место не столько преступный умысел, сколько чрезмерная самонадеянность и неспособность адекватно смеряться со своими силами. Но часто дилетантов подводит их халатный подход к национальному законодательству Турции, ибо они руководствуются соображениями момента: быстрая сделка, «обработка» клиента, минимальное вникание в детали, незнание подводных камней юридического сопровождения и оформления купли-продажи недвижимости.

Возьмём хотя бы недавний случай из практики Real East. К нам обратился клиент, господин М., который на этот раз сам выступал продавцом квартиры в Турции. Его риэлтор, старавшийся создать себе имидж ловкого «решалы всех вопросов», при подаче оценочной документации с характеристиками квартиры, занизил стоимость оной меньше кадастровой. Можно понять мотивы этого, с позволенья сказать, «решалы»: заниженная стоимость обеспечивала бы ликвидность товара, помогала бы вывести в тень сэкономленные покупателем суммы. Но можно также понять недоумение продавца, который внезапно узнал, что из-за махинаций своего представителя он отныне нарушитель турецкого законодательства и вынужден возместить в казну штраф в 8.000 лир.

К числу распространённых оплошностей непрофессионалов рынка real estate можно отнести и безалаберное отношение к заключению по установленной форме договоров о намерениях между сторонами купли-продажи, предварительных договоров и договоров, фиксирующих конечную цену объекта недвижимости, а равно вносимый приобретателем задаток. Перед нашими глазами прошло не одно подобное дело, когда растерянный риэлтор только и мог разводить руками. Внятного объяснения, как он так организовал сделку, что клиенту, внёсшему задаток, в последний момент продавец произвольно взвинтил цену, у риэлтора не нашлось.

Ошибочное представление о рынке недвижимости как о чём-то простом до примитивности, где каждый может наскоком освоить азы ведения маклерских дел, по правде приводит к наплыву людей и компаний, случайных в этом бизнесе, слабо представляющих подводные камни и не располагающих необходимыми ресурсами: как компетенционными, так и материальными. В кризисной практике Real East неоднократно встречались кейсы, когда молодое, только зашедшее в нишу агентство недвижимости оказывалось на грани банкротства по причине неготовности нести финансовые риски. Ведь не секрет, что стиль работы по-настоящему ответственного агентства предполагает определённый процентиль безуспешных для компании операций с недвижимостью, и на покрытие вызванных ими издержек в операционный бюджет компании закладывается от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов. Это своего рода буферные средства, которыми агентство недвижимости «закрывается» перед клиентом, если что-либо по вине агентства (такое тоже должно быть предусмотрено) пойдет не так.

Но стоит ли говорить, что далеко не каждая вновь появившаяся маклерская контора располагает необходимым объемом фондовых средств для покрытия издержек клиента, положим, при срыве инвестиционного проекта (с предоплаченным вхождением клиента в соинвесторы, разумеется). Меж тем, не всякий срыв юридически отнесён к обстоятельствам непреодолимой силы. Поэтому никто не снимет с конторы денежной ответственности перед клиентом, кроме самих дилетантов, даже не учитывающих подобные не форс-мажорные угрозы.

И напоследок: как говорил пророк Мухаммад, мир ему, в одном из достоверных хадисов: «Инна Аллаха Та'аля йухиббу иза амиля ахадукум амалян ан йуткинаху» - «Поистине, Аллах любит того, кто делает свою работу в совершенстве».

А это значит, что профессиональных игроков на рынке услуг приобретения недвижимости не заменит никто и ничто.

Обращайтесь к профи и счастливых Вам приобретений!

Примечание: в этических целях начальные буквы имён и половая принадлежность фигурантов кейсов изменены. Тем не менее, заинтересованные лица могут связаться через форму обратной связи компании Real East с участниками приведённых в статье историй, дабы задать интересующие вопросы.

Компания Real East.
Телефон в Турции:
+90 212 853 43 99 (центральный офис),
+902422423324 (офис в Анталии)
Телефон в России: +7 (925) 408-81-47
E-mail: info@realeast.su
WhatsApp/Viber: +90 507 160 74 14 (Стамбул), +905070044443 (Анталия)
Skype: Zamir-21 (Стамбул), alihka58 (Анталия)

Комментарии 0